Jaké jsou výhody a nevýhody uzavření nájemní smlouvy na dobu určitou nebo neurčitou? Za jakých podmínek lze vypovědět smlouvu a ukončit tak sjednaný pronájem? Stojí české zákony spíše na straně pronajímatele nebo více chrání práva nájemníků? Čtete odpovědi na nejčastěji kladené otázky.
Nájemce chce odejít. Co teď?
Ve vztahu pronajímatel – nájemce chápe zákon stranu nájemce jako tu slabší, proto většinou stojí na jeho straně. Pravomoci pronajímatele jsou tak často omezené.
V případě smlouvy na dobu neurčitou může nájemce odejít téměř kdykoliv, a to dokonce i bez uvedení důvodu. Musí ale dodržet zákonem stanovenou tříměsíční výpovědní lhůtu.
U smlouvy na dobu určitou je to složitější. Nájemce může smlouvu vypovědět pouze v případě, že se okolnosti změní natolik, že nelze po nájemci požadovat, aby v nájmu pokračoval. Těmito okolnostmi se rozumí např. změna sociální situace nájemce, podstatná změna místa zaměstnání (k horšímu i k lepšímu).
Co dělat, když nájemce přestal platit?
Nájemce neplatí? Rozlučte se s ním. Jako pronajímatel můžete smlouvu vypovědět jen z důvodů uvedených v (§ 2288) občanského zákoníku.
Smlouvu lze vypovědět jen písemně a výpověď musí splňovat zákonem stanovené náležitosti (toto platí i pro výpověď ze strany nájemce). Musíte uvést přesný důvod výpovědi.
Nájem u doby určité i neurčité tak skončí dnem doručení výpovědi nájemci.
Kdy může pronajímatel smlouvu vypovědět s okamžitou platností?
Pronajímatel může smlouvu vypovědět bez výpovědní lhůty, pokud nájemce hrubě porušil podmínky obsažené v nájemní smlouvě:
- alespoň tři měsíce neplatí nájem a náklady na služby v plné výši, přičemž měsíce, za které nebylo nájemné zaplaceno, nemusí jít po sobě. (Je nevýznamné, zda nájemce nezaplatil část nájemného, nebo část zálohy na služby. Podstatné je to, že nezaplatil za daný měsíc v plné výši částku ve výši součtu nájemného a zálohy na služby.)
- závažně či nenapravitelně ničí byt nebo dům
- užívá byt neoprávněně jiným způsobem, než bylo ujednáno
Ale pozor! I když zákon za daných podmínek umožňuje „okamžitou“ výpověď, na pronajímatele se vztahují další povinnosti:
- ještě před podáním výpovědi musí nájemce vyzvat, aby své chování v přiměřené době napravil (pokud tak neučiní, je výpověď neplatná)
- nájemce má zákonem stanovenou měsíční lhůtu na odevzdání bytu, počítanou ode dne skončení nájmu (do té doby je povinen platit pronajímateli sjednané nájemné)
Kdy mohu smlouvu ukončit s tříměsíční výpovědní lhůtou?
Existují zde důvody, kdy pronajímatel může smlouvu na dobu určitou i neurčitou ukončit s tříměsíční výpovědní lhůtou. Může tak učinit, pokud:
- nájemce hrubě porušil podmínky obsažené ve smlouvě
- je nájemce odsouzen za trestný čin spáchaný na pronajímateli, osobě bydlící v domě, kde je nájemcův byt, či majetku v tomto domě
- z důvodu úprav ve veřejném zájmu musí být byt vyklizen a nebude možné jej dále užívat
- dochází k dalším podobně závažným důvodům pro vypovězení nájmu
- majitel potřebuje byt k osobnímu užívání či užívání bytu jeho manželkou/manželem, anebo rodinným příslušníkem
Jak vypovědět smlouvu na dobu určitou?
V případě smlouvy na dobu určitou se předpokládá, že nájemní vztah skončí spolu s uplynutím doby uvedené ve smlouvě. Dřívější vypovězení lze pouze z výše uvedených zákonných důvodů nebo dohodou.
Jak vypovědět smlouvu na dobu neurčitou?
Vypovědět smlouvu na dobu neurčitou je pro pronajímatele vždy složitější. Pokud pronajímatel chce smlouvu nájemci vypovědět, mlže tak učinit z výše uvedených důvodů „okamžitě“ nebo s tříměsíční výpovědní lhůtou za těchto podmínek:
- Nemovitost má být užívána pronajímatelem, nebo jeho manželem/manželkou, jenž hodlá opustit domácnost (v případě rozvodu)
- Pronajímatel chce poskytnout svou nemovitost svému příbuznému nebo příbuznému svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni
K výpovědím ze strany pronajímatele také platí, že je pronajímatel povinen ve výpovědi uvést důvod a poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.
Jaká jsou naše doporučení?
Nejlepším postupem se zdá, uzavírat smlouvy spíše na dobu určitou. Uzavírat smlouvy na dobu neurčitou s neznámým a neprověřeným nájemníkem je riskantní.
Doporučujeme uzavírat smlouvy nejdříve na dobu určitou (běžně se uzavírá na 1 rok) a nájemníka si tak „otestovat“.
Pokud se následně obě strany dohodnou, že chtějí v nájmu pokračovat, stačí sepsat krátký písemný dodatek
Pozn. Tento článek prošel revizí advokátní kanceláře, ručíme tak za správnost údajů k datu vydání článku.
