Není neobvyklé, že jedna ze smluvních stran potřebuje vypovědět nájemní smlouvu uzavřenou na dobu určitou před jejím řádným vypršením. Jak se v těchto případech postupuje, co je potřeba dodržet, co zákon umožňuje a co už ne. To vše si dnes vysvětlíme.
Nájemník vždy ve výhodě
Důvodů k ukončení nájemní smlouvy, ať už uzavřené na dobu určitou či neurčitou může být spoustu. Majitel např. potřebuje byt pro své účely nebo se nájemník potřebuje přestěhovat do jiného města, nájemník porušil podmínky smlouvy apod.
Ať už je důvod pro předčasné ukončení smlouvy jakýkoliv, musí být dodrženy zákonem dané podmínky. Zásadní rozdíl je v tom, kdo smlouvu vypovídá, zda nájemník nebo pronajímatel.
Ve vztahu pronajímatel – nájemník chápe zákon stranu nájemníka jako tu slabší. Proto většinou stojí na jeho straně a pravomoci pronajímatele jsou v oblasti předčasné výpovědi nájmu poměrně omezené. Vypovězení smlouvy na dobu určitou je každopádně složitější než u smlouvy na dobu neurčitou.
Předčasná výpověď musí mít důvod
Obecně platí, že pokud je v nájemní smlouvě ujednán nájem na dobu určitou, pak by takový nájemní vztah měl opravdu skončit až uplynutím sjednané doby. Nájem tedy nelze ukončit jen tak, z libovůle jedné ze stran tohoto vztahu. Vždy k tomu musí být zákonné důvody. Jaké jsou tedy okolnosti, za kterých nájemník může vypovědět nájem ještě před uplynutím sjednané doby:
- ZMĚNA OKOLNOSTÍ – asi nejčastější záležitost. Může jít o stěhování do jiného města, zdravotní problémy, díky nimž pro nájemníka není možné v nájmu pokračovat a podobně. Obecně se toto řeší v § 2287 Občanského zákoníku, který říká, že nájemce může vypovědět nájem bytu před sjednanou dobou, změní-li se okolnosti, z nichž strany vycházely při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu, a to do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.
I zde se ale pronajímatel s nájemníkem nakonec mohou dostat do sporu, protože zákon jasně nevymezuje, co by za tyto důvody pro změnu okolností mělo být považováno.
- Porušení pravidel na straně pronajímatele neboli SANKČNÍ VÝPOVĚDNÍ DŮVODY.
Opět jsou přesně vymezené důvody, za kterých může dle § 2231 Občanského zákoníku nájemník vypovědět smlouvu na dobu určitou, a to bez výpovědní doby.
Jen namátkou se jedná např. o stav, kdy je nutná oprava bytu, přičemž musí proběhnout v takovém rozsahu, kdy není možné byt užívat. Nebo porušuje-li pronajímatel zvlášť závažným způsobem své povinnosti a tím způsobí značnou újmu nájemci. Nájemník může nájemní vztah ukončit také v případě, brání-li užívání bytu ustanovení zákona nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci, vydané na základě zákona. A zákonem stanovených důvodů existuje více.
- Možnost výpovědi je SJEDNÁNA PŘÍMO VE SMLOUVĚ – možnosti úpravy nájemní smlouvy jsou poměrně volné, takže teoreticky lze i přímo do nájemní smlouvy dát ustanovení o možnosti ukončení nájmu bytu na dobu určitou nájemcem z jakéhokoliv důvodu nebo dokonce i bez uvedení důvodu.
Tato možnost je ale logicky pro pronajímatele poměrně nevýhodná, proto se v praxi příliš často nevyužívá.
I pronajímatel musí mít k „vyhazovu“ dobrý důvod
Pronajímatel může smlouvu na dobu určitou také vypovědět jen ze zákonem stanovených důvodů, tedy poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu.
Jedná se například o neplacení nájemného a nákladů na služby po dobu delší tří měsíců, nenapravitelné poškozování bytu nebo domu nájemcem, spáchání úmyslného trestného činu vůči pronajímateli, členu jeho domácnosti nebo jiné osobě, která v domě bydlí, případně proti cizímu majetku, který se v domě nachází.
Důvodem může být i to, že byt potřebujete k vlastnímu užívání nebo ho z tohoto důvodu potřebuje vaše rodina. Výpověď musí být vždy doručena druhé straně, ideálně poštou, do vlastních rukou a s dodejkou. Tak budete mít jistotu, že si adresát zásilku převzal.
Pro pronajímatele je každopádně vždy výhodné zvolit smlouvu na dobu určitou na krátké období (typicky na jeden rok). Je to dobrá prevence před nezodpovědným nájemníkem a odpadá nutnost složitě prokazovat porušování povinností. Pronajímatel má navíc prostor pro možné zvyšování nájemného při prodlužování smlouvy.
Michal Rambousek, CEO Tvůj Správce
www.tvujspravce.cz
Přečtěte si také Vše o vyúčtování spotřeb energií – od faktury k reklamaci, Jak legálně pronajmout byt a snížit daně na minimum nebo Počet osob v nájemním bytě.
