Exekuce či exekutor nejsou pojmy, které by člověk slyšel rád. Vždy sebou přináší starosti a problémy. A i když se nás přímo netýkají, může se stát, že této nepříjemné skutečnosti bude muset čelit náš nájemník. Co s tím? Může se pronajímatel na něco takového připravit předem? A jak ochránit svůj majetek, pokud už exekutor stojí ve dveřích?
Trvalé bydliště pronajímatel neovlivní
Nájemníci se často setkávají s odmítavým postojem pronajímatelů ohledně zápisu trvalého bydliště v místě nájmu. Někteří pronajímatelé to dokonce nájemníkům zakážou přímo v nájemní smlouvě. Vede je k tomu často právě obava z exekutorů v případě, že by se nájemník dostal do finančních problémů.
Takovéto ustanovení ve smlouvě je ovšem neplatné. Pronajímatel nemá na nic takového nárok. Pokud nájemník bude chtít, může si na úřadě trvalý pobyt v místě nájmu zařídit, ať se to majiteli líbí nebo ne.
Z hlediska případných exekucí to stejně nehraje velkou roli. Trvalý pobyt slouží spíše k evidenčním účelům.
Je pravda, že pokud se nájemník ocitne v exekuci, půjde exekutor v první řadě do místa jeho trvalého bydliště. Pro exekutory je ale stěžejní místo, kde se dlužník fyzicky zdržuje a kde má svůj movitý majetek. To zmiňuje i samotná Exekutorská komora České republiky.
Takže místo trvalého pobytu tu nehraje zásadní roli a pronajímatel se návštěvě exekutora v pronajímaném bytě nemusí vyhnout, ani pokud má nájemník trvalý pobyt hlášený jinde než v místě nájmu.
Prevence ze strany nájemníka
Každý člověk by se měl v první řadě snažit jakýchkoliv dluhů vyvarovat. To je vcelku jasné. A když už nějaké finanční závazky má, je nutné je plnit včas, nepřekračovat doby splatnosti apod. Zkrátka mít dobrou platební morálku.
Především je důležité mít přehled o příchozí poště, aby nedošlo ke zbytečným průtahům či sankcím z důvodu nepřebírání zásilek. Mohlo by to nakonec vyústit právě až k exekuci majetku. Pokud má nájemník trvalý pobyt jinde než v místě bydliště, je dobré mít zřízenu datovou schránku.
Doručovací adresu si člověk může nechat zapsat také v Centrálním registru obyvatel. Pokud je proti někomu už exekuce vedena, měl by adresu, na které se fyzicky zdržuje nahlásit také soudnímu exekutorovi.
Prevence ze strany pronajímatele aneb štěstí přeje připraveným
Osoba nájemníka je velmi často velká neznámá. Na začátku nájemního vztahu se setkáváme s člověkem či lidmi, které neznáme a nevíme o nich prakticky nic. Anebo to může být i jinak?
Ano, o některých lidech jde dnes díky technologiím a internetu zjistit tolik informací, že by se jeden divil. Už jen třeba facebookový profil či údaje jednoduše „vygooglované“ mohou o dané osobě leccos prozradit.
Z hlediska finančních závazků jsou ale i sofistikovanější metody. Třeba Centrální registr dlužníků, centrální evidence exekucí či insolvenční rejstřík.
Za určitý poplatek si zde může pronajímatel osobu budoucího nájemníka „proklepnout“. Nebo může využít placených služeb některých serverů či realitních kanceláří, které se prověřováním rizikovosti osob zabývají.
V neposlední řadě může alespoň částečně krýt případné škody kauce, která se stanovuje na začátku nájemního vztahu.
Soupis majetku – druhý krok v rámci prevence
Pokud je prvním krokem prověření nájemníka, druhým a nejdůležitějším, je soupis veškerého majetku, který se v bytě nachází. V nájemní smlouvě by mělo být přesně uvedeno, co patří pronajímateli a co nájemníkovi. Ideální je přiložit i fotodokumentaci.
Na tomto místě je dobré připomenout, že exekuce může být vedena i proti pronajímateli. Anebo dokonce proti manželce či manželovi nájemníka či pronajímatele. Zevrubný soupis majetku tedy v důsledku chrání obě smluvní strany.
Kdo je připraven, není překvapen
Pokud už exekutor zvoní u dveří, je nájemník povinen ho do bytu vpustit, může si k tomu ale přizvat policii.
Samotná nemovitost nijak ohrožena není, v katastru nemovitostí je zapsán vždy majitel, ne nájemník. Exekutor tedy půjde po movitém majetku.
Pokud je správně sepsána nájemní smlouva včetně předávacího protokolu, je pro exekutora jednoduché zabavit pouze věci dlužníka. Fotodokumentace to může také urychlit.
Horší varianta nastává, pokud tento seznam nemáte nebo není úplný. Exekutor zabaví vše, co mu padne do oka a vy pak musíte zpětně dokázat, že byly zabavené věci vaše. To lze např. doložením účtenek či faktur. Pokud jste jako majitel exekuci přítomen, můžete tyto dokumenty samozřejmě ukázat exekutorovi rovnou a majetek vám zabaven nebude.
Stoupá obliba dohod o přímé exekuční vykonatelnosti
V poslední době majitelé bytů čím dál více dávají do nájemních smluv tzv. exekuční doložku neboli pasáž o přímé exekuční vymahatelnosti. Ve zkratce se jedná o ustanovení, že pokud budou nájemníci dlužit na nájmu, může exekutor rovnou bez zdržování u soudů obstavit účet či majetek dlužníka/nájemníka. Soudem prochází celý proces jen formálně. Výhodou je tedy především rychlost.
Vše se sepisuje u notáře ideálně zároveň s podpisem nájemní smlouvy. Majitelé se tak předem kryjí před případným nájemníkem neplatičem. Velmi často využívají pronajímatelé této doložky v případě, že mají sami na byt sjednánu hypotéku. Pokud by nájemník neplatil nájemné, majitel by se totiž sám mohl dostat do finančních problémů se splácením.
Přesto, že exekuční doložka celý exekuční proces výrazně urychluje, může exekutor neplatiče vystěhovat vždy až po uplynutí nájemní smlouvy. Je proto dobré myslet na to, že smlouva by měla být uzavřena na dobu určitou.
