V dnešním článku se na pronájem podíváme z hlediska smluvního. Co musí smlouva obsahovat, aby byla platná? Nezapomínejte být věcní a konkrétní.
Jak uzavřít smlouvy o pronájmu
Kvalitní nájemní smlouva je naprostou nezbytností. V žádném případě se nedoporučuje používat volně dostupné vzory z internetu. Smlouvu nechte sepsat právníkem, který se specializuje na nemovitostní právo. Je to investice, která se rozhodně vyplatí a v konečném důsledku vám může ušetřit nemalé finanční prostředky a celou řadu starostí. Při předání bytu nezapomeňte na písemný předávací protokol, kde kromě stavů měřidel zaznamenejte také veškeré vybavení. I v případě pronájmu je nanejvýš vhodné stav bytu před převzetím zdokumentovat technickým posudkem – inspekcí, která Vás uchrání před budoucími možnými problémy a obtížným dokazováním přebíraného stavu v případě sporu.
V minulosti smlouva byla rovněž absolutně neplatná, pokud se jí nepodařilo napsat dostatečně určitě. Pokud například ve smlouvě nebylo přesné označení bytu a jeho příslušenství (sklep, balkón) anebo chybělo jasné ujednání o ceně služeb, znamenalo to neplatnost smlouvy. Velmi často se totiž sjednávalo, že nájemce bude platit zálohy v konkrétní výši. Chybělo však ujednání, jak se zálohy vyúčtují. Jinými slovy, nebylo dohodnuto, jak na konci roku spočítat, zdali má nájemce na službách nedoplatek či přeplatek. V některých případech nebyla sjednána ani konkrétní výše záloh a pouze se odkázalo na budoucí jednostranný výměr či vyúčtování ze strany pronajímatele.
Nově platí i nejasné smlouvy
Stávající (takzvaně nový) občanský zákoník respektuje životní realitu, když na těchto formalitách nebazíruje. Nájemní smlouva k bytu musí být nadále písemná. Pokud však není písemná forma dodržena, může se neplatnosti smlouvy dovolat pouze nájemce, nikoli pronajímatel. Neplatnosti se navíc lze dovolat jen do doby, než začne být smlouva plněna. Jakmile tedy nájemce zaplatí první nájemné a pronajímatel peníze přijme, je smlouva platně uzavřena, i když ji nikdo „nedal na papír“.
Ze smlouvy musí být patrné, že se pronajímá byt a že se za pronájem něco platí. Nově nemusí být sjednáno přesné vymezení bytu, či jeho příslušenství, ani přesná výše nájemného, záloh za služby či jejich způsob vyúčtování. S ohledem na právní jistotu smluvních stran je samozřejmě lepší tyto náležitosti ve smlouvách dále sjednávat.
Pokud si strany neujednají dobu trvání nájmu, platí, že smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Přitom vypovědět řádně platícího nájemníka ze smlouvy na dobu neurčitou není vůbec jednoduché. Pronajímatelé by si tedy měli dobře rozmyslet, dříve, než nechají kohokoli bydlet „na dobré slovo“ a vezmou si za to peníze. Představa, že takový „ústní nájem“ lze kdykoli okamžitě zrušit, již neodpovídá pravdě.
Zákon chrání nájemce dokonce v případech, kdy platně neuzavřeli ani ústní smlouvu. Například proto, že sice léta platí nájemné, ovšem někomu, kdo není oprávněn byt pronajímat. V takovém případě platí, že nájemní smlouva je řádně uzavřena, pokud byl nájemce alespoň tři roky v dobré víře, že nájem je po právu. Přitom se započte dobrověrné užívání, k němuž došlo před účinností nového občanského zákoníku. Je to tedy jakási analogie vydržení práva, i když o vydržení v pravém slova smyslu nejde.
Dobrověrné užívání však musí trvat až do doby započetí účinnosti nového zákoníku, tedy nejméně do 1. 1. 2014. Pokud bylo ukončeno před 1. 1. 2014 například tím, že pronajímatel zpochybnil existenci nájemního práva v soudním sporu zahájeném před rokem 2014, nájemní právo na základě dobrověrného užívání nevznikne.
Ing. Richard Kratochvíl – Inspekce nemovitostí
www.richardkratochvil.cz
