Problémového nájemníka si nepřeje nikdo. Čím více bytů ale člověk pronajímá, tím větší je šance, že se s tímto problémem časem potká. A pak je potřeba ho konstruktivně řešit a vědět, jaké jsou zákonné možnosti. Pojďme si tedy vysvětlit, jak v těchto případech správně postupovat.
Vyšší riziko u krátkodobých nájmů
V úvodu zaznělo, že čím více bytů majitel pronajímá, tím větší je šance, že narazí na „problém“. Možná bych ještě doplnil, že nejde jen o množství bytů, ale pravděpodobnost se zvyšuje také se zkracující se délkou nájemní doby. Pokud někdo pronajímá např. čtyři byty a smlouvy uzavírá vždy na rok, je to už slušný kolotoč nájemníků a šance, že mezi nimi bude nějaký černý Petr se samozřejmě zvyšuje.
Na druhou stranu, u smluv na krátkou dobu (např. na rok) je slušná šance, že po vypršení smlouvy se nájemník odstěhuje a bude po problému. Z praxe ovšem víme, že ne vždy je to takto jednoduché a dostat nájemníka z bytu je někdy doslova nadlidský úkol.
Zákon chrání primárně nájemníky
My se dnes ale budeme bavit o smlouvách uzavřených na dobu neurčitou, což odpovídá většinou spíše dlouhodobějším nájemním vztahům. V těchto případech si pronajímatel vybírá nájemníky většinou poměrně pozorně a s velkou obezřetností. I tak se ale může stát, že člověk šlápne vedle a uzavře smlouvu s člověkem, který se časem ukáže jako problematický.
U výpovědí smluv uzavřených na dobu neurčitou obecně platí, že nájemník ji může vypovědět vždy, a to bez udání důvodu a s tříměsíční výpovědní lhůtou. Pronajímatel naopak musí mít pro tento krok zákonné důvody, které jsou přesně dané v § 711 Občanského zákoníku. Zákon stojí tedy opět spíše na straně nájemníka, resp. chápe ho jako tu slabší stranu a chrání především jeho.
Důvody k výpovědi jako u smlouvy na dobu určitou
Pokud smlouvu vypovídá pronajímatel, musí pro to mít, jak už bylo řečeno zákonné důvody. Ty jsou de facto shodné u smluv na dobu určitou i neurčitou.
Např. pokud nájemník provede změnu na předmětu nájmu a neuvede na žádost pronajímatele předmět nájmu do původního stavu. V takovém případě lze nájem vypovědět dokonce bez výpovědní doby.
Podobně může pronajímatel smlouvu vypovědět v případě, kdy nájemce věc užívá takovým způsobem, že dochází k nadměrnému opotřebení věci. Pronajímatel musí nájemníka vyzvat, aby v přiměřené lhůtě zjednal nápravu. Pokud nájemník výzvu neuposlechne, vzniká pronajímateli právo nájem vypovědět. Stejnou možnost má pronajímatel i v případě, kdy nájemce nezaplatí nájemné ani do splatnosti příštího nájemného.
Dalším zákonným důvodem k výpovědi může být zvlášť závažné porušení povinností druhé smluvní strany. Tím může být např. nezaplacení nájemného po dobu tří měsíců či poškozování předmětu nájmu závažným nebo nenapravitelným způsobem.
Poslední možností předčasného ukončení nájmu ze strany pronajímatele je potřeba užití bytu pro vlastní potřebu, případně za účelem nastěhování manžela/manželky při rozvodu manželství. To platí také v situaci, kdy ho potřebuje pro své příbuzné, např. děti, které začaly studovat na univerzitě.
Formu výpovědi určuje zákon
Pokud chce pronajímatel vypovědět nájemní smlouvu, musí to vždy udělat písemně a výpověď musí splňovat zákonem stanovené náležitosti. Především musí být uveden přesný důvod výpovědi.
Jak už bylo zmíněno, pokud by však docházelo k nadměrnému opotřebení věcí a hrozilo by naléhavě vážné nebezpečí z prodlení, může pronajímatel nájem vypovědět i bez předchozí výzvy. Jedná se zejména o případy, kdy již na věci dochází k újmě nebo taková újma bezprostředně hrozí.
Michal Rambousek, CEO Tvůj Správce
www.tvujspravce.cz
