Smlouva na dobu určitou vypršela a vy čekáte, až vám nájemce donese klíče od bytu. On se ale stěhovat nechce, a najednou říká něco o třech měsících a občanském zákoníku. A vy teprve teď objevujete právní kličky a zákoutí občanského zákoníku. Nevolejte hned exekutora, radši si přečtěte, jak vlastně funguje smlouva na dobu určitou.
Doba určitá má prověřit spolehlivé nájemníky
Většina nájemních smluv je uzavírána na dobu určitou, obvykle na jeden rok. Pronajímatel tak má možnost prověřit nájemce a v případě, že mu nevyhovuje, smlouvu neprodloužit. Pokud se nájemce v této době ukáže jako spolehlivý, výborně. Mohou se spolu dohodnout na prodloužení smlouvy.
Po roce je také vhodný prostor pro vyhodnocení nájemní smlouvy. Tam, kde je možné spolupráci vylepšit, je možné vyjednat jiné smluvní podmínky (např. přepis energií, konstrukce smluvní pokuty nebo výše a splatnost nájmu). Jak ovšem postupovat, pokud chce pronajímatel nebo nájemce po roce skončit?
Pozor na terminologii: výpověď uplynutím doby je nesmysl
Nepleťte si výpověď a ukončení smlouvy uplynutím doby. Ano, i v případě pronájmu na dobu určitou je výpověď nájemní smlouvy za splnění určitých zákonných podmínek možná. Ovšem tehdy, pokud chcete ukončit nájem dříve než uplynutím doby, na kterou byla uzavřena. Více se můžete dočíst na blogu Tvůj Správce.
Pokud ale nechcete ukončit smlouvu na dobu určitou dříve, skončí prostě uplynutím doby, na kterou byla uzavřena – tedy k datu uvedenému ve smlouvě. Není tedy nutné zasílat nájemníkovi „výpověď“. Výjimkou je situace, kdy nájemní smlouva obsahuje doložku o automatickém prodloužení nájmu. V tomto případě musíte dát druhé straně vědět, že v nájmu pokračovat nechcete. Doložka obvykle obsahuje i způsob, jakým nájem ukončit.
Oznámením o ukončení smlouvy předejdete problémům
V případě, že nemáte ve smlouvě doložku o automatickém prodloužení nájmu, nemusíte předem nic oznamovat. Je ovšem vhodné s nájemníkem řešit situaci s předstihem. Jedná se nejen o slušnost, ale zároveň o prevenci problémů při odstěhování. Sdělte mu alespoň dva měsíce předem, že máte záměr smlouvu neprodloužit. Dáte mu tak možnost zabalit své věci, uvést byt do původního stavu a zajistit si jiný pronájem.
Jak by takové oznámení mělo vypadat? I když forma není předepsaná, zašlete ho písemně, abyste měli důkaz pro případ pozdějších sporů. Označte v něm strany nájemní smlouvy (tedy pronajímatele a nájemce), dále odkažte na datum, ke kterému smlouva na dobu určitou končí, a dále můžete uvést pokyny k vystěhování nájemce. Ty je vždy vhodné specifikovat již při uzavírání nájemní smlouvy. Jelikož smlouva končí uplynutím doby, není nutné uvádět důvod, který vás k ukončení smlouvy vedl. Je tedy čistě na vás, zda a jakým způsobem svému nájemci poskytnete zpětnou vazbu.
Pozor na kličku v zákoně! Pokud se nájemce nevystěhuje, musíte být aktivní
Občanský zákoník ovšem obsahuje v par. 2285 drobné, ale významné ustanovení ve prospěch nájemníka. Pokud po skončení nájmu na dobu určitou pokračuje v nájmu po dobu aspoň tří měsíců a pronajímatel ho v té době nevyzve písemně, aby se odstěhoval, má se za to, že nájemní smlouva byla prodloužena na stejnou dobu (max. na dva roky, pokud se strany nedohodly jinak). Pokud se nájemce včas neodstěhoval, musí nadále hradit nájemné až do doby, kdy vám skutečně předá byt (viz par. 2295 občanského zákoníku).
Nájemník se přes výzvu nechce odstěhovat: neměňte zámky, řešte věc soudně
Pokud nájemce zůstává v bytě, přestože jste ho písemně upozornili, je načase přistoupit k razantnějším krokům. Těmi však nemyslíme svévolné vystěhování nebo měnění zámků! Prvním krokem je podání žaloby na vyklizení bytu k soudu. V krajním případě můžete přistoupit k návrhu na exekuci (resp. výkon rozhodnutí). Více rad k soudnímu vystěhování najdete na našem blogu.
Když jde vystěhování hladce: protokol a zapomenuté věci
Pokud nájemce vyklidí byt včas a předá vám klíče, máte téměř vyhráno. Než ale zamáváte jeho stěhovacímu vozu, nezapomeňte převzít byt a sepsat o tom protokol podepsaný oběma stranami. Zejména vyznačte případné závady nebo chybějící vybavení. Kromě fotodokumentace můžete z předání pořídit i videozáznam.
A co když najdete po nájemci zapomenuté věci? Pokud po nájemci zbylo pár drobností, můžete usoudit, že se jich vzdal. Pokud by zanechal v bytě cennější věci, nemůžete je hned vyhodit. Kontaktujte nájemce, a teprve pokud v rozumné lhůtě neodpoví a věci si nevyzvedne nebo vám neřekne, jak s nimi naložit, můžete je prodat nebo vyhodit.
Tvůj Správce si poradí se smlouvou na dobu určitou
Nevíte si se smlouvu na dobu určitou rady? Pak svěřte pronájem společnosti Tvůj Správce. Poradíme vám, jak správně uzavřít smlouvu na dobu určitou, jaké právní kličky najdete v občanském zákoníku a jak správně smlouvu ukončit. Staneme se vaším nájemníkem a vy tak budete mít garantovaný nájem, byt v perfektním stavu a více času pro sebe – třeba na studium kliček v občanském zákoníku.
