Darování nemovitosti nemusí být tak bezproblémová záležitost, jak by se na první pohled mohlo zdát. I zde je potřeba být obezřetný a s daným právním úkonem dobře obeznámený. Řekneme si, jak probíhá přepis, co je to darovací smlouva a jaké má náležitosti. Taky si vysvětlíme, jak postupovat, pokud chcete dar vrátit, ať už z pozice dárce nebo obdarovaného.
Základním kamenem je darovací smlouva
K darování nemovitosti dochází nejčastěji mezi rodičem a jeho dětmi. Častým důvodem je skutečnost, že darování nemovitosti je jednodušší, než sepisování závěti a následné vypořádání dědického řízení. I tak má ale tento akt svá daná pravidla a náležitosti.
V případě daru je vždy třeba sepsat darovací smlouvu, to je základ. Jak má smlouva vypadat a jaké jsou její náležitosti, určuje Občanský zákoník (konkrétně § 2055 až 2078). Základním principem každého daru je bezplatný převod vlastnického práva z jedné osoby na osobu jinou. Vždy je nutné mít sepsánu darovací smlouvu s úředně ověřenými podpisy a následně provést návrh na vklad do katastru nemovitostí.
Darujete nemovitost dítěti? Soudu se nevyhnete
Pokud se rozhodnete darovat nemovitost nezletilému dítěti, vstupuje do celého procesu soud, který musí darovací smlouvu schválit. Někdy dokonce určuje, kdo z rodičů bude oprávněn darovací smlouvu za nezletilého podepsat a je tedy potřeba se na něj obrátit ještě před samotným podpisem.
Při převodu na nezletilého je také třeba počítat s tím, že zápisem do katastru celá věc nekončí. Dokud dítě nedovrší 18 let věku, zůstává nemovitost de facto stále ve správě rodičů a veškerá další významnější právní jednání týkající se dané nemovitosti budou podléhat opětovnému souhlasu soudu. Může to být např. otázka dlouhodobého nájmu, zatížení nemovitosti věcnými právy či případný prodej či darování nemovitosti. Soud tedy bude znovu hodnotit, zda je konkrétní právní jednání ve prospěch nezletilého či nikoliv.
Darovanému koni zuby pořádně prohlédni
Mohou nastat i méně obvyklé situace, kdy obdarovaný nechce dar přijmout nebo naopak dárce chce svou darovanou nemovitost zpět.
V prvním případě se jedná většinou o případy, kdy je dar spíše zátěží, než užitkem. Starý rozpadlý dům po prababičce někde v horní dolní, daleko od místa bydliště, to může být opravdu dar spíše danajský. Stejně tak nemovitost zatížená exekucemi taky není to pravé ořechové. V těchto případech je opravdu lepší dát od daru ruce pryč. Darování je vždy dvoustranný akt, takže pokud dar předem nechcete, není co řešit, prostě ho nepřijmete.
Složitější je to v případě, že dar přijmete, ale později si to rozmyslíte. Potom už můžete dar odmítnout jen z důvodu, že na daru najdete vady, které dárce zamlčel. V tom případě máte 3 roky na to dar vrátit. A pokud vám v souvislosti se zamlčenými vadami vznikly jakékoliv náklady, je dárce povinen vám je uhradit.
Pozor si dejte také na to, komu dar dáváte. Může se stát, že obdarovaný má nesplacené finanční závazky, o kterých nevíte a darovanou nemovitost bezprostředně po obdarování „seberou“ exekutoři. A pak už svůj dar jen tak neodvoláte. Takže i osobu obdarovaného byste měli dobře znát a předem si ji prověřit.
Svůj dar dobře promyslete, cesta zpět je nelehká
Jsou ale i případy, kdy odvolání daru požaduje samotný dárce. Samozřejmě, že uzavření darovací smlouvy není žádný holubník a není možné jen tak jeden den věc darovat a druhý den si to rozmyslet. A tak i v tomto případě musí mít dárce k odvolání velmi pádné důvody.
Ty jsou zakotveny v zákoně a v zásadě je možné dar odvolat ve dvou přesně vymezených případech:
- nevděk na straně obdarovaného
- materiální nouze dárce
Nevděkem se rozumí, že obdarovaný úmyslně nebo z hrubé nedbalosti ublíží dárci takovým způsobem, že to porušuje dobré mravy. Ze zákona se tato definice může vztáhnout i na osobu blízkou dárce.
V praxi je samozřejmě velmi obtížné někomu nevděk prokázat, protože to je věc dosti subjektivní. A tak k vrácení daru z těchto důvodů dochází jen velmi výjimečně. Muselo by jít opravu o fyzické napadání, obtěžování, výhružky a podobně. V každém případě by dárce čekala o jeho dar dlouhá právní bitva.
Co se týče nouze, tam je to malinko jednodušší. Pokud se dárce dostane do hmotné nouze, kdy nemá ani na nutnou výživu pro sebe nebo osoby, k jejíž výživě je dle zákona povinen, může svůj dar odvolat. Pokud soud rozhodne v jeho prospěch, musí obdarovaný dar odevzdat nebo za něj zaplatit obvyklou cenu. Nanejvýš však v takovém rozsahu, aby pokryl chybějící prostředky dárce nutné k výživě. Pokud je však obdarovaný v podobné nouzi jako dárce, pak se na něj tato povinnost nevztahuje.
U darů se daň (většinou) neplatí
Oficiálně byla darovací daň zrušena, ale dary se zdaňují při dani z příjmu. Od této daně jste osvobozeni ve třech případech:
- obdarovaným je osoba v hlavní příbuzenské linii (prarodiče, rodiče, děti, vnoučata, pravnoučata)
- obdarovaným je osoba ve vedlejší příbuzenské linii (manžel/manželka, sourozenci, neteře, synovci, rodiče či děti manžela/ky)
- obdarovaný sdílí s dárcem společnou domácnost déle, než rok
Pokud nesplňujete žádnou z výše popsaných podmínek, budete muset na dani z příjmu odvést 15 % z hodnoty darované nemovitosti.
V případě, že nemovitost přesáhne hodnotu 5 mil. Kč, musíte přijmutí daru každopádně oznámit správci daně. Finančnímu úřadu musíte oznámit výši příjmu (cenu nemovitosti), datum nabytí nemovitosti a popis okolností nabytí nemovitosti.
Dar je vždy dobrovolný, nikdy na něj nevzniká nárok
Poslední věc, na kterou se podíváme, je darování jen jednomu z více dětí. Opět je zde ta výhoda, že rodiče mohou už za svého života podle své volby uspořádat majetkové vztahy, a předejít tak možným sporům mezi dětmi o nemovitost po jejich smrti.
Je logické, že darování čehokoliv je věc ryze dobrovolná, nikdo vás k něčemu takovému nemůže nutit. Takže i pokud máte více dětí, nemůžou si děti dar vynutit. Pokud se rozhodnete darovat nemovitost jen jednomu z nich, je to jen na vás. Nemáte povinnost ostatní děti ani vyplatit ani mít jejich souhlas k darování jen jednomu z nich.
Aby se alespoň trošku kompenzovalo případné nadržování jednomu dítěti ze strany rodičů na úkor jiného, je ze zákona dáno, že u obdarovaného může po smrti rodičů dojít k umenšení dědického podílu nebo se může dokonce stát, že vůbec dědit nebude. To záleží jak na hodnotě daru, tak i celkového dědictví.
Je ale potřeba zdůraznit, že obdarovaný v žádném případě nemusí dar vracet nebo se o něj se sourozenci nějak dělit. Darovaná nemovitost již do dědického řízení nespadá. Pouze může mít vliv na výši následného vyrovnání v rámci dědictví.
Na závěr bych opět zdůraznil, že základní prevencí před pozdějšími komplikacemi je kvalitně a profesionálně připravená darovací smlouva, kterou by měl ideálně vypracovat a schválit advokát.
