Pronajímat byt přes firmu nebo sami?

Aktuální situace krátkodobým nájmům moc nepřeje. Mnoho majitelů tak přechází na dlouhodobé nájmy, hledá spolehlivé nájemníky a doufá, že se alespoň přiblíží částce, kterou doteď dostávali přes Airbnb. Nepřiblíží, ale je zde mnoho výhod, které hovoří právě pro dlouhodobý nájem nemovitosti. Tedy pokud máte štěstí na nájemníky, případně najdete firmu, která se vám o nájemníky a byt postará a garantuje nájem. A právě druhá varianta nás zaujala a rozhodli jsme se vám dát přehled, na jaké společnosti a podmínky můžete na trhu narazit.

Jak fungují správcovské firmy

Princip správcovských firem spočívá v tom, že si od vás pronajmou vaší nemovitost a dále jí nabízí pro krátkodobé, střednědobé i dlouhodobé nájemce. Existuje více forem spolupráce, kdy nejčastější je formou garance – pronájem na základě smlouvy a klasická správa o byt bez garance. Vy řešíte jen první smlouvu s nájemní firmou a vše ostatní si již řeší firma po své ose, včetně garancí za odběr elektřiny a tepla. Firma vám garantuje nájem a riziko případného neobsazení bytu jde za ní – samozřejmě to záleží na vybrané formě spolupráce, nicméně toto je nejčastější případ. Vy tak dostáváte pravidelnou měsíční rentu, která je sice nižší, než kdybyste byt pronajímali napřímo, ale je bez rizika. Správcovská firma zpravidla jednou za 6 měsíců posílá report majiteli, kde je byt nafocený a popsané případné závady a jejich odstranění.

Jak firmu oslovit

Všechny firmy, které jsme našly, je možné kontaktovat přímo z webového formuláře na jejich stránkách. Některé firmy mají i přímo telefon na konkrétní osobu, jiné vás obratem kontaktují. Jako základ je vyplnění specifik bytu – dispozice, výměra, ulice, město. Vše to nicméně zabere minuty a stejně byste to museli uvádět při prvním kontaktu. Po odeslání formuláře trvá zpravidla do 24 hodin, než se vám někdo ozve. Zde nás překvapila rychlost u www.dokonalynajemnik.cz a www.tvujspravce.cz, kteří se ozvali ještě ten den – řádově několik málo hodin po vyplnění dotazníku.

Pokud chcete rychlejší reakci, doporučujeme rovnou volat. Všechny firmy nabízí na stránkách mobilní číslo pro nové poptávky. Zkoušeli jsme několik firem, vždy někdo zvedl a provedl nás prvním seznámením se službou a nabídkou. V tomto směru jsou firmy velice dobře zákaznicky orientované a servis je profesionální. Nemusíte se tak bát zavolat.

Co po vás firma bude chtít

Většina společností, které se zaměřují na správu nemovitostí, bude chtít nejprve vaši nemovitost nebo byt vidět. Logicky do hry vstupuje charakter bytu, vybavení a celková dispozice. Osobní návštěvě v bytě se tedy nevyhnete. Zkoušeli jsme 4 firmy – www.tvujspravce.cz, www.garantovanynajem.cz, www.idealninajemce.cz a www.dokonalynajemnik.cz. U všech probíhalo domluvení schůzky v naprostém pořádku a korektně. Pokud na pronájem spěcháte, jsou schopni dorazit v řádu několika málo dní, dokonce o i víkendu. Bez příplatků, zdarma. Jediné, co je potřeba si z vaší strany připravit, je tak nějaký časový slot a informace o poplatcích v daném domě nebo bytě. Vše ostatní je v jejich režii – vědí, na co se ptát, na co se zaměřit. Vy jen odpovídáte.

První návštěva bytu

Pro první návštěvu správcovské firmy není potřeba dělat zásadní změny. Uklidit byt je asi dobré, ale nebavíte se s běžným nájemníkem. V našem vzorovém bytě jsme viděli v akci zástupce ze 4 různých firem a u všech byla zřejmá profesionalita a fakt, že nějakou kytičkou na stole plíseň v rohu nezamaskujete. Tohle je důležité si uvědomit. Hledáte partnera na pronájem, ne nájemníka, a tak je dobré odkrýt karty – ukázat byt takový, jaký opravdu je. Ono to stejně vyplave na hladinu, pokud se domluvíte. Pak jakákoliv zatajená skutečnost může znamenat i odstoupení od smlouvy. Navíc každá správcovská firma má své lidi na údržbu bytů, a tak lze již v této fázi domluvit drobné úpravy bytu, což se může projevit na výši budoucího nájemného.

Každý byt je také vhodný pro někoho jiného a před samotnou návštěvou si určitě stojí za to projít hlavní klady i zápory bytu i lokality a otevřeně o nich se zástupcem firmy mluvit. Pokud se domluvíte na spolupráci, pomůže jim to najít nejlepšího nájemníka, a tedy i snížit fluktuaci budoucích nájemníků.




Cenu za nájem nám ihned na schůzce řekli jen 2 firmy, další dvě potřebovaly pár dní na zpracování konkrétní nabídky, která nám následně přišla emailem. Doporučujeme připravit si na schůzku vaší představu o ceně nájmu – resp. Kolik chcete z bytu každý měsíc ideálně dostat jako pravidelnou rentu a také se zamyslet, jak dlouho chcete byt pro nájemní bydlení alokovat. Minimální doba nájmu přes správcovskou firmu je 2 roky, každý další rok znamená větší jistotu pro správcovskou firmu, a tedy i větší podíl z celkového nájmu pro vás. Toto je dobré mít rozmyšlené před návštěvou zástupce ze správcovské firmy.

Před první návštěvou bytu:

  1. Dejte byt do pořádku, aby působil dobře – ukliďte, srovnejte nábytek (nemusíte ale kvůli tomu kupovat čerstvé kytky apod – budete mluvit s profesionály, na které emoce tak moc nefungují).
  2. Připravte si seznam pravidelných plateb za byt – poplatky za sdílené prostory (jsou zobrazeny v evidenčním listu), internet, vodu, elektřinu, plyn apod.
  3. Ujasněte si, co v bytě zůstane a bude tedy součástí nájmu.
  4. Zamyslete se, pro koho je byt vhodný vzhledem k dané lokalitě, dispozicím, případně komunitě kolem. To samé i naopak – pro koho byt není.
  5. Rozhodněte se, na jakou dobu chcete byt minimálně pronajímat.
  6. Mějte představu, kolik asi měsíčně chcete z bytu dostat čistého.
  7. Napište si, co je v bytě zakázané, případně jaké druhy nájemníků nechcete – kuřáci, lidé s domácími zvířaty, rodina s malými dětmi apod.)

Cena na službu

Hlavní výhodou spolupráce se správcovskou firmou je určitá jistota garance nájmu a bezstarostný servis pro vás. Samozřejmě vyváženou nižším příjmem pro vás z jednotky. Standardně si firmy berou mezi 10-20 % z nájmu, přičemž je v tom již zahrnutý poplatek za drobné opravy v bytě. Výši odměny pro firmu ovlivňuje také způsob domluvené garance nájmu – od 0% až po 100%, kdy vlastně vůbec neřešíte, jestli je byt pronajatý či nikoliv. Celé riziko přechází na správcovskou firmu a vy víte, že každý měsíc dostanete domluvenou částku na účet.

Obecně vám každá firma nabídne několik možností spolupráce, které se liší velikostí garance a dobou, kterou mají na hledání nájemníka30-90 dní. V této době vám firma garanci nedá, ale jedná se vždy o nejdelší možný termín. Obvykle firma najde nájemníka do prvního měsíce, pokud jsou tedy vaše požadavky na nájem reálné. Cenu také ovlivňuje délka nájmu, jak jsme naznačili výše.

Návrh smlouvy se vyplatí detailně prostudovat, protože různé firmy nabízí různá řešení a neleze to paušalizovat. Někde je možné od smlouvy odstoupit za určitých podmínek, někde jsou sankce a někde je smlouva v podstatě nevypověditelná. Zde si dejte pozor především právě na alternativy ukončení spolupráce. V budoucnu můžete potřebovat finance a je dobré mít dobře likvidní majetek.

Náš vzorový byt v širším centru Prahy* nám firmy ocenily poměrně jednotně. Vybrali jsme nejbližší nabídky, co se nastavení spolupráce týče, s garancí 100% nájmu. Cena reflektuje částku, kterou bychom dostali na účet při podpisu smlouvy na 2 roky:

Reálná cena za pronájem napřímo: 14 500 Kč (+ poplatky)

*Oceňovaná nemovitost je na Praze 9, dobré spojení autobusem na metro, kompletní občanská vybavenost, novostavba, dispozice 2KK, 48m2, kompletně vybavena – nová kuchyňská linka se spotřebiči, sedačka, postel, balkon.

Při spolupráci se správcovskou firmou je tak dobré počítat a zamyslel se, jakou hodnotu má pro vás komfort pravidelného nájmu a kompletního zajištění administrativy a hledání nájemníků. Z necenění výše je patrné, že vás servis může stát 20.000 ale i 40.000 ročně. Při shodných podmínkách spolupráce. Vyplatí se proto oslovit více firem a nechat si zpracovat kalkulaci přesně na míru pro váš byt. Úspora za 5 let už může být markantní.

Pro koho je správcovská firma?

Službu nejvíce ocení lidé, kteří mají již nějaké zkušenosti s pronajímáním bytu a vědí, že hledání dobrého nájemníka je běh na delší trať. Je také vhodná pro majitele, kteří mají nájemní byt dále, než je příjemné jednou za měsíc jezdit. V neposlední řadě je služba vhodná pro majitele, kteří hledají jistotu platby – ať už mají byt na investici a jsou ochotni obětovat část renty výměnou za komfort a garanci, nebo mají hypotéku a chtějí si být jisti, že bude i do budoucna platba hypotéky pokryta z výnosu z bytu bez ohledu na ekonomickou situaci na trhu.



Facebook komentáře

Odebírejte newsletter

Sledujeme za Vás vše kolem nájemního bydlení. Nechte si posílat email s nejdůležitějšími novinkami!