Na začátku roku 2020 prezident podepsal novelu zákona o realitním zprostředkování. Ten začal definitivně platit 3. března 2020. Jde o řadu poměrně zásadních změn, které mají za cíl především vyšší ochranu klientů a celkové zkvalitnění či zprofesionalizování realitních služeb. Ať už jste majitelem nemovitosti či nájemníkem, je užitečné se s těmito změnami seznámit. O těch hlavních a zásadních se dočtete v dnešním článku.
Jak roztřídit zrno od plev
Česká republika se řadí mezi země s nejvyšším počtem realitních makléřů na jednoho obyvatele. To má své příčiny a také důsledky.
Jednou z hlavních příčin je fakt, že na rozdíl od mnoha jiných zemí se u nás může, resp. mohl stát makléřem téměř kdokoliv. Nebyla k tomu potřeba žádná speciální kvalifikace. Podobně je tomu mezi zeměmi EU už jen ve Španělsku. Důsledkem jsou pak různé přešlapy, neprofesionální jednání či neznalost věcí určité skupiny makléřů a tím pádem také ne příliš lichotivá pověst lidí pracujících v tomto oboru.
Po změně se tedy dlouho volalo a nyní k ní konečně došlo.
Jaké podmínky tedy musí budoucí makléř nově splňovat?
- vysokoškolský titul ekonomického, stavebního, právního charakteru nebo obdobných oborů
- nebo bakalářský titul + 1 rok praxe + MBA studium
- nebo nižší vzdělání + 3 roky praxe
- nebo certifikační zkouška
Tato změna by měla být ve výsledku prospěšná pro všechny zainteresované strany. Klienti, ať už majitelé nemovitostí nebo zájemci o bydlení dostanou kvalitnější služby a samotní makléři zase získají na vážnosti a respektu. Zůstanou totiž jen ti profesionální, nebo takoví, kteří to s touto profesí myslí vážně a nebudou mít problém si kvalifikaci doplnit. Odpadnou ti, kteří za touto prací vidí jen rychlý a snadný přísun peněz.
Živnost volná versus vázaná
Z výše uvedených podmínek vyplývá, že se mění také statut živnosti. Nově už nebude možné tuto činnost provozovat jako volnou živnost (výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona). Zprostředkovatelé budou muset do šesti měsíců ode dne účinnosti zákona požádat na živnostenském úřadě o změnu živnosti z volné na vázanou a doložit splnění stanovených podmínek.
Bylo stanoveno, že do 2. září 2020 platí přechodné období, které zprostředkovatelům poskytuje určitý čas na splnění požadovaných podmínek odborné způsobilosti, případně na doložení praxe či absolvování zkoušky.
Ale pozor, vzhledem k nouzovému stavu, který v ČR platí v souvislosti s epidemií koronaviru, bylo toto datum posunuto o 4 měsíce. Nově tedy povinnost změny živnosti z volné na vázanou platí až od 3. 1. 2021.
Pojistka na způsobenou škodu
Další důležitá novinka myslí především na ochranu klientů. Jde o povinné pojištění odpovědnosti makléřů za případné škody, které by při výkonu své profese způsobili. Nová je právě ona povinnost, protože doposud bylo toto pojištění jen dobrovolné.
Minimální limit je stanoven na 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost (resp. 3 500 000 Kč pro případ dvou a více pojistných událostí v jednom roce). Pokud daného zprostředkovatele zaštiťuje nějaká franchisingová společnost, pak je limit snížen o 50 %, tedy na částku 875 000 Kč.
Většina odborníků ale zprostředkovatelům doporučuje tyto pojistné limity zvýšit, protože při současných cenách nemovitostí, které se pohybují řádově v milionech korun, nejsou limity dostatečné. A veškerou škodu, která by byla nad limit pojistného plnění, by makléř musel zaplatit ze svého.
Zde jen malá poznámka – i v tomto případě byla povinnost pojištění pro makléře posunuta o dobu trvání nouzového stavu na území ČR.
Bezpečnější úschova peněz
Aby lidé ušetřili pár tisíc za notáře nebo advokáta, skládali často peníze do úschovy přímo realitním kancelářím, které se o ně měly po danou dobu postarat. Problém byl v tom, že některé realitní kanceláře tyto uložené finance využívaly k různým dalším aktivitám, ač na to neměly nárok, protože nebyly jejich.
I to má nový zákon změnit.
Makléři už nesmí nabízet jinou úschovu než u banky, advokáta, notáře nebo exekutora. Stále ale existuje možnost, kdy může realitka mít peníze „u sebe“, a to pokud ji klient sám o tuto možnost požádá (právě z důvodu úspory peněz za notáře, advokáta apod.). Požadavek ale musí vzejít od klienta.
I v tomto případě jsou ale prostředky klienta chráněny lépe než dřív, protože pro realitní kanceláře platí přísnější pravidla. Smlouva o úschově musí být písemná, realitky by měly prostředky klientů držet na oddělených účtech a banky musí vědět, že finance patří třetí straně. Realitky s uloženými penězi nesmí nijak dále nakládat a musí vést evidenci úschov.
Je to tedy celá řada opatření, které poměrně účinně kryjí prostředky klientů před jejich případným zneužitím.
Jasně vymezená smlouva a informační povinnost
V neposlední řadě zákon nově upravuje jednotlivé náležitosti samotné smlouvy o zprostředkování.
Hlavní změny jsou tedy následující:
- Smlouva musí být písemná. Žádná jiná forma není možná.
- Musí být jasně vymezen předmět převodu, výše kupní ceny a výše provize.
- Výhradní zprostředkovatelská smlouva může být uzavřena jen na dobu určitou a to max. na dobu 6 měsíců. Nevýhradní smlouva může být uzavřena na dobu určitou i neurčitou.
- Smlouva na dobu určitou může být opakovaně prodloužena, ovšem byla zrušena možnost automatické prolongace, což bylo doposud běžnou praxí
- Výpovědní lhůta u smlouvy na dobu neurčitou nesmí být delší než jeden měsíc.
Dále zprostředkovatel musí předat klientovi výpis z katastru nemovitostí, a to nejpozději v den uzavření smlouvy.
Každý makléř má vůči klientovi také informační povinnost.
To znamená, že je povinen klienta upozornit na jakékoliv vady či omezení váznoucí na předmětu převodu. Ať už plynou z veřejných seznamů nebo o nich makléř věděl, případně vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět.
Nutno říct, že se jedná o ustanovení, která byla pro solidní realitní kanceláře či makléře samozřejmostí i před změnou zákona. Přesto ne vždy měl člověk štěstí na poctivého zprostředkovatele, a proto přišlo jasné vymezení, jak mají smlouvy vypadat.
