Konečně jste si pořídili první investiční nemovitost. A teď chcete, aby pořádně vydělávala. Ale jak na to? Stanovení správné výše nájemného je stejně obtížné jako nalezení optimálního nájemníka. Ideální nájemník a optimální nájem spolu také trochu souvisí. Nevěříte? Tak čtěte!
Jsem na dobré adrese?
Výše nájemného se odvíjí od města, ve kterém je vaše nemovitost. Pro první orientaci se podívejte na velké realitní servery, abyste zjistili, v jaké výši se pohybují ceny nájmů ve vašem okolí. Vyšší nájmy jsou ve velkých městech, jako je Praha nebo Brno. Výhodné je také mít byt v jednom z univerzitních měst.
Záleží také na umístění vaší nemovitosti: každé město má „lepší“ a „horší“ čtvrti. A každý typ nájemníka také vyhledává trochu jiný styl bydlení. Studentům vyhovuje bydlení blízko univerzity, a nevadí jim trochu hluku, pokud mají všechny služby při ruce. Oproti tomu rodina s dětmi ocení spíše klidnější lokalitu v blízkosti prestižní školy, v blízkosti zeleně, s dostatkem dětských hřišť.
Za kvalitu si rádi připlatí: na co se budou nájemníci ptát
Je dům zateplený? A máte sklep? A půdu? I takové otázky vám budou klást zvědaví nájemníci, než se nastěhují. Někdy to dokonce vypadá, že mají k ruce složitý kalkulátor, který jim napovídá, jestli se jim zrovna tenhle byt vyplatí. Aby si vše ověřili, bude je zajímat:
- v jakém patře je byt,
- na kolik je vyjdou služby,
- jestli je v domě výtah,
- jak starý je vlastně dům, zda prošel rekonstrukcí,
- zda je v okolí možné parkování (garáž v domě je pro majitele auta přímo terno),
- zda má byt balkón (a zda je situovaný na jih),
- a spousta dalších věcí.
Že je to hodně otázek? Stanovení správné ceny za konkrétní nemovitost je velmi složité. Vliv mají totiž všechny tyto faktory, ale také typ zájemce, a v neposlední řadě roční období. Nevěříte? Třeba před začátkem semestru se zvyšují nájmy v univerzitních městech: studenti, kteří se probudili po pomaturitních prázdninách, shánějí na poslední chvíli své první studentské ubytování, a právě zjistili, že kolej pro ně není to pravé.
Vybavení bytu? Někdy může být na obtíž
Máte nádherný nábytek, a doufáte, že tím cenu bytu zvednete? Ne vždy je to pravda. Většina nájemníků má již nábytek vlastní, nebo se chce zařídit podle svého vkusu. Hodně nájemníků dokonce požaduje odvezení stávajícího nábytku. Krásně vybavený byt tak pro vás může být spíše na obtíž. Ne každý má možnost stávající nábytek někde uskladnit, a vzhledem k množství řetězců s laciným nábytkem se nábytek z druhé ruky prodává pod cenou. Jediní, kdo ocení vybavený byt, jsou studenti. Tady ovšem platí, že nábytek by neměl být nijak luxusní.
A kolik tedy vydělám? Počítejte i s výdaji
Nezapomeňte ovšem, že nájem není váš čistý příjem. A nemyslíme jenom daně. Stále budete muset hradit příspěvek do fondu oprav. Měli byste mít rezervu na nenadálé havárie, ale také na celoroční údržbu a opravy. Do nákladů byste také měli započítat váš čas: kontrolou nájemníků a vyřizováním jejich požadavků, ale také ročním vyúčtováním a další administrativou, strávíte nezanedbatelné množství času. Počítejte i s pojištěním nemovitosti a s výdaji za právní služby (minimálně je dobré konzultovat s právníkem znění nájemní smlouvy).
Mám jistotu, že mi ten nájem budou platit?
Nájem stanovený v nájemní smlouvě ještě neznamená peníze na účtu. Pokud chcete mít aspoň trochu jistotu, stanovte nájemníkovi kauci – správně nazývanou jistota. Její právní úpravu najdete v občanském zákoníku, par. 2254. Kauci můžete požadovat ve výšce maximálně tří měsíčních nájmů a slouží k úhradě dlužného nájemného a případných škod, které nájemník způsobí. Kauce je vratná po skončení nájmu, po odečtení dluhů a škod (a přičtení úroků aspoň ve výši zákonné sazby).
Zvýšení nájmu je citlivá věc: základ je dobrá smlouva
Jakmile už máte cenu dohodnutou, je pro vás často obtížné si po čase říct o víc. Proto je vhodné vše ošetřit smluvně. Do nájemní smlouvy můžete zahrnout i tzv. inflační doložku. Můžete tak každoročně nájem zvýšit o inflaci (ve smlouvě je potřeba uvést, ke kterému datu se nájem zvyšuje a jaký konkrétní index spotřebitelských cen bude při výpočtu nájmu použit).
V případě nájemní smlouvy na dobu určitou je možné novou výši nájmu vyjednat při každém prodloužení smlouvy. U smlouvy na dobu neurčitou je také možná dohoda o zvýšení nájemného, nicméně zákon stanovuje určité limity: zvýšení nesmí být vyšší než 20 % za poslední tři roky, to za účelem dorovnání do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Nájem je takto možno zvyšovat max. jednou ročně.
Jak tedy souvisí výše nájmu s nájemníkem? A kde je ten ideál?
Určitá výše nájmu působí také jako síto potenciálních nájemníků. Pokud oproti ceně obvyklé ve vašem městě dáte nájem nižší, najde se obrovské množství nájemníků a budete moci vybírat. Ale velmi snadno tak narazíte na nájemníka s nestabilní finanční situací.
V případě, že nastavíte nájem příliš vysoko, bude delší dobu trvat, než najdete zájemce. Musíte proto počítat s ušlým ziskem (a to i za několik měsíců). Vysoký nájem také často volí lidé, kteří nájem volí jako přechodnou variantu, než si pořídí vlastní bydlení.
A jaký nájem je tedy optimální? Takový, při kterém bude spokojený jak pronajímatel, tak nájemník. Nájemník nebude mít motivaci se stěhovat a o byt se bude starat jako o vlastní. A pronajímatel získá stabilní příjem.
