Nabídnout družstevní byt třetí osobě je možné, ale má to svá specifika. Jaké jsou hlavní nástrahy a za jakých podmínek můžu mít v bytě podnájemníky. Potřebuji něčí souhlas? To vše si dnes vysvětlíme a také se zaměříme na to, zda se vyplatí koupit družstevní byt jako investiční.
Pronájem není podnájem
První věc, kterou je třeba vysvětlit je právní vztah mezi vámi a člověkem, kterému chcete byt poskytnout.
V případě družstevního bytu jste totiž sami v pozici nájemníka, protože byt je ve vlastnictví bytového družstva. Zákon vám ovšem nezakazuje za úplatu byt poskytnout třetí osobě. Už se ale nejedná o pronájem (protože v tom jste vy sami), ale podnájem, byt tedy „podnajímáte“.
Mohlo by se zdát, že jde o hloupé slovíčkaření, ale není to tak úplně bezvýznamné, protože mezi nájemní a podnájemní smlouvou je ze zákona řada rozdílů (Občanský zákoník, § 719) a vážou se na ně rozdílná práva a povinnosti smluvních stran, což je poměrně zásadní a je třeba s tím počítat. Podnájem má svá omezení, a to jak pro družstevníka, tak pro podnájemníka.
Podnájem není zákonem chráněn tolik jako nájem, lze ho například vypovědět bez uvedení důvodu, v podnájemní smlouvě je možné zakázat domácí zvířata, podnikání v bytě a další věci, které nájemníkovi zakázat nelze.
Bez souhlasu družstva ani krok
Zásadní je skutečnost, že vlastníkem bytu je někdo jiný než vy (je jím družstvo) a proto vždycky budete potřebovat jeho souhlas. Každé družstvo může mít trošku jinak nastavené podmínky, proto je dobré začít u prostudování stanov svého družstva a své nájemní smlouvy. Tam by mělo být vždy uvedeno, jaké jsou možnosti a podmínky dalšího nabízení „vašeho“ bytu.
Podmínky ve stanovách družstev bývají různě „přísné“, od pouhé „nutnosti věc oznámit“, až po schvalování daného podnájemníka.
Některá družstva mohou zakazovat byt podnajímat cizincům a poměrně časté je vyžadování administrativního poplatku za to, že vám družstvo podnájem schválí. Jeho výše nebo četnost není zákonem nijak stanovena, takže to může být zanedbatelná částka od pár stokorun jednorázově, ale taky třeba tisícikoruna měsíčně, což už může citelně ovlivnit výši vašeho výdělku.
Kde není podmínka, platí zákon
Pokud ve stanovách družstva žádné konkrétní ustanovení o podnajímání bytů není, platí občanský zákoník (§ 2215), kde je jasně napsáno, že bez souhlasu pronajímatele, tedy družstva, nelze družstevní byt podnajmout. Stejně se tedy vždy musíte na družstvo s žádostí o možnost podnájmu obrátit.
Družstvo vždy o souhlas žádejte písemně a stejně tak trvejte na písemném schválení vašeho požadavku. Pokud byste byt podnajímali nelegálně, hrozí vám i vyloučení z družstva.
Existuje i možnost, kdy souhlas družstva není potřeba. Je to v tom případě, kdy budete v daném bytě s podnájemcem bydlet i vy. Pronajmete například pouze jeden pokoj, ale dál v bytě bydlíte. V takovém případě souhlas družstva nepotřebujete.
Družstevní byty jsou zajímavé i pro investory
Podnajímání družstevních bytů má své velké výhody, proto jsou tyto byty poměrně častým cílem investorů. Pokud je cena pronájmu pro investora příznivá, může být konečná ziskovost či návratnost po jeho podnajmutí výhodnější než u osobního vlastnictví.
Investor má také volnější ruce než u běžného pronájmu, může např. podnájemníkovi vypovědět smlouvu bez udání důvodu. Z tohoto, ale i výše uvedených důvodů ale také bude o něco náročnější do bytu podnájemníky sehnat.
Další nevýhodou pro investora může být skutečnost, že na družstevní byt si nemůže vzít hypotéku. Koupi tak bude muset pokrýt z vlastích zdrojů.
Nekupujte zajíce v pytli
Ať už byt pořizujete primárně pro sebe nebo jako investiční, vždy je dobré si předem velmi pozorně přečíst stanovy družstva a zjistit si přesné podmínky podnájmu.
I když v bytě plánujete sami bydlet, nikdy nevíte, jestli se v budoucnu nebudete muset stěhovat. A pokud by vám družstvo zakázalo nebo ztěžovalo případný další podnájem a byt by musel ležet ladem, byla by to velká škoda a zbytečná komplikace.
Stejně tak pokud byt pořizujete na investici. I pokud byste narazili na super výhodnou (rozumějte levnou) nabídku, k čemu vám to bude, když vám pak bude družstvo všemožně znemožňovat a znepříjemňovat případný podnájem. Taková levná koupě se ve výsledku nemusí vůbec vyplatit.
Takže alfou a omegou zůstává dobře se seznámit s konkrétními podmínkami podnájmu daného družstva.
