Jak nejlépe připravit nemovitost k prodeji či pronájmu?

Co obsahuje příprava bytu či domu k pronájmu? Jak z nemovitosti dostat, co nejvíce? Kde se vzal termín home staging?

Co je home staging?

              Home staging je marketingový nástroj, kvalitní příprava bytu či rodinného domu před tím, než jej ukážete potenciálnímu kupci.

Jak všichni víme, teplo domova vytváří žena, a když si žena zamiluje prostor, do kterého přijde, tak má makléř na 99% vyhráno, protože touha kupujícího je ten správný impuls, který podněcuje klienta, aby danou nemovitost koupil.

Jde vlastně o vytvoření  atmosféry tak, aby se klient v nemovitosti cítil dobře, dokázal si představit, že tam bude žít a v neposlední řadě, aby si dokázal představit, jak by byt mohl být hmotně zařízený a kolik se tam vlastně vejde nábytku.

Můžeš nám říci, co to vlastně znamená v praxi?

Zařízení místností nábytkem a dekoracemi pomáhá hmotně si představit, jak by mohl byt nebo dům být zabydlen.  Výhoda designéra je v tom, že má rozšířené vnímání a cit pro slazení barev a dispoziční uspořádání nábytku. Samozřejmě se dá vycházet z daných dispozic, které když lajk dodrží, neměl by teoreticky nic udělat špatně. Tato metoda, kdy si makléř nakoupí nějaké své vybavení a poskládá jej podle pravidel, které jsem schopná ho naučit, může do jisté míry a v určitých bytech fungovat. Ale stejně se jedná pořád jen o lidský faktor. Každý máme talent na něco jiného a tento talent je nepřenositelný.

Troufnu si říct, že jako průměrně vzdělaný člověk bych si asi dokázala prodat nemovitost sama, ale vím, že bych se do toho nikdy nepustila, protože to v dnešní době není potřeba. Máme tady řadu velmi kvalifikovaných makléřů, kteří rozumí své práci a dělají ji dobře. A já vím, že je lepší někomu zaplatit, aby mi pomohl, protože ve finále mi peníze vlastně ušetří. Ale co hlavně – ušetří mi čas, který bych tomu musela věnovat a jsem si jistá, že bych na konci byla úplně vyčerpaná a možná vlastně ani ne s tak uspokojivým výsledkem.

A tak je to s každým oborem. Už nežijeme v době, kdy jsme si museli umět opravovat auta, střechu a zároveň vyčistit komín. Ne, už žijeme v době, kdy naštěstí každé povolání má své místo. A když kolem sebe najdete lidi, kteří svému oboru opravdu rozumí a dělají ho s láskou, tak se Vám nemohlo nic lepšího stát. Ale kdo si to nezkusí, neví. Vždy mě moc potěší, když se mi vrátí zpět někdo, kdo řekne:  „No, ona to není zase taková legrace, nemohla bys mi pomoct?“

S jakými nemovitostmi se vlastně setkáváte?

              Je několik druhů nemovitostí, se kterými se setkáváme, od těch zanedbaných, až po ty luxusní. Tam je vždy na společném odborném zvážení, zda se makléři vůbec investice do nemovitosti vyplatí. Pokud vyhodnotíme, že ano, je vždy potřeba udělat analýzu, co je pro zvýšení atraktivnosti prodávané nemovitosti přínosem, a co je již zbytečná práce.

To znamená, že se z velké části soustředíme na věci, které na první pohled bijí do očí. Tedy např. barevné stěny, s tím se setkáváme často. Barevné stěny jsou obecně vzato velký problém. Vztahují na sebe velkou pozornost, ale hlavním problémem je, že čím sytější barva, tím více pohlcuje světla, takže místnost pak působí tmavší a naším cílem je vytvořit jasnější a světlejší interiér. Proto se z pravidla všechny místnosti vždy malují na bílo. To bych řekla, že je takový základ.

Vy jako designér tedy nepoužíváte barvy?

To je dobrá otázka. Ano, samozřejmě, já jako designér moc ráda používám barvy. Protože málokdo chce bydlet ve sterilně bílém, čistě minimalistickém prostředí. Samozřejmě se setkáváme s klienty, kteří chtějí čistě minimalistický interiér v neutrálních tónech. Ale já jsem tak trochu rebel J . Když vytvářím čistě minimalistický interiér, tak se snažím vnést do něj alespoň trochu života v podobě květin a barevných dekorací.

Jednou z velkých výzev pro interiérového designéra je plně respektovat přání klienta, což je velké umění, jelikož ne vždy se vkusem klienta souhlasíte. Ale stále musíte mít na mysli, že tam bude bydlet klient a ne vy. A to je právě i otázka barev a tapet, které můžeme použít na zeď.

Něco jiného je, když vytváříte interiér pro klienta, který v nemovitosti bydlí a něco jiného, když vytváříte interiér pro klienta, který byty pronajímá – např. pro Airbnb účely. Pak si samozřejmě můžeme dovolit barevně se více odvázat a upřímně je to i více vyžadováno, jelikož klient, který hledá ubytování, zejména v centru Prahy, touží po něčem, co doma normálně nemá, takže tam se hodně pracuje s výraznými motivy a se sytými barvami.

Ale abych se vrátila k home stagingu, pro tyto účely je našim cílem vytvářet větší a jasnější prostory, aby lépe vynikl celý prostor, a tak je opravdu bílá tím nejlepším řešením.

Další věc je ta, že pokud tu nemovitost nezařizoval designér, tak barevné zdi jsou většinou na úplně špatných stěnách a nepracují s přirozeným světlem, tudíž často pokoj zmenšují a vytváří tmavší dojem.

Co se týká ostatních věcí v nemovitosti, jako jsou např. poškozené podlahy, dveře, kuchyňská linka, je samozřejmě vždy otázka, jak makléř dokáže pracovat s klientem a vysvětlit mu přidanou hodnotu rekonstrukce, jelikož se nebavíme o banálních částkách. Z mého pohledu jsou to dobře investované peníze, protože to, co investujete, se Vám zpravidla vrátí a vlastně dostanete ještě něco navíc. Týká se to jak pronájmů, tak prodejů.

Například nedávno jsme rekonstruovali pro jednoho makléře byt, který měl krásné historické stropy, velká dřevěná okna i dveře, ale působením času a užíváním byl opravdu velmi zanedbaný. Tady nebylo cílem do toho investovat extra velké peníze, ale vyspravit to, co by budoucího kupce mohlo odradit od koupě. Jedná se o kupce, který nemá představivost a nevidí v tomto bytě potenciál. Takových kupců je 90 % a právě proto jsme tady my, abychom ten potenciál nemovitosti rozkryli a ukázali. V bytě jsme provedli výspravu zdí, podlah, osvětlení, topení, elektřiny což klienta stálo 350 tis. Kč, k tomu mu makléř zaplatil zapůjčení nábytku a profesionální home staging a výsledek byl takový, že se byt prodal za týden a s navýšením ceny o 790 tis. Kč. Takže to je nesmírně přidaná hodnota.

Samozřejmě stejný princip je u pronájmů. Pokud klientovi nabídnete byt s umakartovým jádrem, logicky Vám zaplatí polovinu toho, co by mohl, kdyby byl byt zrekonstruovaný. Nemusí se jednat o velké investice a není nutné používat drahé materiály, pokud nemáte v úmyslu v bytě sami bydlet. Takové rekonstrukce běžně realizujeme a jsme schopni se o rekonstrukci postarat od A do Z.

O kolik nám home staging navýší cenu nemovitosti?

Konkrétně mírně zanedbaná nemovitost, která by se bez přípravy prodávala například za 5 miliónů korun po dobu 5 měsíců, je s pomocí kvalitní přípravy a správně cílené inzerce možné prodat 2x rychleji, za cenu o 15 až 20  % vyšší, je-li to částka, která odpovídá nabídce dané lokality. Nastavíte-li však cenu neúměrně vyšší, může se stát, že investice přijde vniveč, protože dům bude i přes atraktivní prezentaci neprodejný a čím bude v nabídce déle, tím více bude klesat jeho cena a narůstat náklady spojené s jeho údržbou.

Kde se home staging vzal?

Home staging je už několik desetiletí velice oblíbený a hojně využívaný především v USA, Kanadě, Austrálii a západních i severských zemích Evropy. Do ČR začal pronikat zhruba před deseti lety, a díky současné konjunktuře realitního trhu směle statisticky konkuruje zemím, kde je již zavedený, jako běžná součást služeb spojených s prodejem.

Jak by makléři, či majitelé bytu měli vnímat home stagery?

Home staging má úspěch, protože kupujícím dává možnost vidět dům takový, jaký opravdu je, bez rušivých dojmů. Jde o určitý druh odosobnění. Je potřeba se pro prezentaci zbavit osobních věcí, jako jsou zubní kartáčky, hřebeny, hromada dětských hraček, apod. Často se setkávám s tím, že mi lidé říkají: „Vám se to tady nelíbí?“ To je vždy psychologický oříšek, se kterým se často setkáváme. Každý z nás má doma samozřejmě své osobní věci a téměř nikdo nežije v prostředí tak, jak ho vidíme v časopisech. Nicméně pro tento způsob prezentace je velmi nevhodný. My potřebujeme lidem ukázat prostor, a co rozhodně nechceme je, aby oko potenciálního klienta sklouzávalo po rušivých elementech, jako je např. hromada dětských hraček, která mimo jiné celý prostor zaplní a pokoj se tak bude zdát menší. To nemá prodejní potenciál. Potenciální kupci si udělají dojem v rozmezí 30 – 60 vteřin po vstupu do domu. Jen 10 % kupců si dokáže obrazně představit potenciál prostoru. Tzn.: Musíte jim ho předvést!

Bohužel ještě stále velké množství makléřů vidí home staging jako zbytečnou útratu. Místo toho, aby to viděli jako investici, která se jim během pár měsíců mnohonásobně vrátí zpět.

Jak poznat skutečného experta?

V první řadě je potřeba, aby na to člověk měl talent od boha a tu práci miloval, protože pokud do toho nedáte kus srdce, tak ta vaše prezentace bude jen prezentace. A my přece chceme přenášet emoce. Další velký přínos vnímám v tom, že mám vzdělání v oboru, a ačkoliv jsem zastáncem toho, že nejvíce Vás naučí praxe, tak přece jen, škola Vám dá potřebný základ a díky ní Vám určité věci v praxi začnou lépe zapadat do sebe.

V jeden čas jsem se dostala do fáze, kdy jsem dělala i dva HS za den a tam jsem si uvědomila, že pokud z toho uděláte sériovou výrobu, ta přidaná hodnota v podobě emocí designéra se vytratí. Jsem moc ráda, že jsem měla dost sebereflexe si tohle uvědomit a vrátit mé práci smysl.

Je možné zapůjčení nábytku na prohlídky?

Další velmi dobrá otázka. Víme, jaké zklamání prožívají klienti, kteří vidí krásně nafocený byt, potom přijdou na prohlídku, a tam najdou jen holé stěny. Z toho důvodu se vždy snažíme nechávat nábytek na místě, než se nemovitost prodá. Samozřejmě jsou případy, kde to nejde, nejčastěji z důvodu, že v bytě stále někdo žije. V tom případě se dekorace odvážejí.

Mým cílem je půjčovat do nemovitostí takový nábytek, který si budou moci klienti odkoupit. To je velká přidaná hodnota. Nebo pokud má kupec zájem o velkou rekonstrukci, tedy chtěl by novou kuchyňskou linku, vestavěné skříně, vyměnit podlahy, vyřešit stínění oken a sladit nábytek, v tom případě samozřejmě nabízím automatiky službu designéra, kde jsme opět schopni tohle všechno obsáhnout od A až do Z, aby s tím klient měl minimální starost. Samozřejmě jsme schopni také poradit s drobnými dekoracemi, či výběrem barev.


Bc. Martina Kleinová – Interier & Styl
www.interierastyl.cz

Facebook komentáře

Odebírejte newsletter

Sledujeme za Vás vše kolem nájemního bydlení. Nechte si posílat email s nejdůležitějšími novinkami!