Pokud jste majitelem bytu, čeká vás každý rok nepříjemná povinnost vyplnění a odevzdání daňového přiznání. A částka, kterou na daních majitel odvede, není zrovna malá. Lepší o tom ani nepřemýšlet. Nebo ne? Možná je naopak dobré o tom někdy popřemýšlet. Je dobré znát možnosti, jak legálně snížit daňovou povinnost na minimum. Poradíme, jak na to.
Jak to nedělat
Rovnou předesílám, že tento článek není návodem na to, jak se vyhnout placení daně tím, že někoho ubytuji „načerno“. Naopak si ukážeme, že tento způsob obcházení zákona může být cestou do maléru.
Nám půjde spíše o jakousi „optimalizaci nákladů“. Ukázat si, jaké legální možnosti vedoucí ke snížení daňové povinnosti se majitelům nemovitostí nabízí.
Proč se nepoctivost nevyplatí
Každý ubytovatel má povinnost ze své výdělečné činnosti odvést daň. V případě, že tak neučiní, hrozí mu ze zákona pokuta od finančního úřadu za opožděné tvrzení daně (dle § 250 daňového řádu), penále (dle § 251 daňového řádu), úrok z prodlení za pozdní úhradu nebo neuhrazení daně (dle § 252 daňového řádu). Doplatek (pokud daňové přiznání vůbec nepodáte) se tedy skládá z výše dlužné částky, pokuty a dále z penále, které jednorázově zvýší dlužnou částku, a následného úroků z prodlení.
Pokud by bylo prokázáno nepřiznání příjmů z pronájmu vyššího rozsahu, kdy dlužná částka přesáhne 50 000 Kč, může dojít i k trestnímu oznámení ze strany finančního úřadu a hrozí zde odnětí svobody až na tři roky.
Když se není o co opřít, hrozí pád
V případě bydlení „na černo“ také většinou chybí nájemní smlouva, což může ve výsledku vést k velkým finančním ztrátám. Majitel se totiž v případě sporu s nájemníkem nemůže opřít o občanský zákoník. Je to tedy dost hra vabank, kdy majitel nemá své investice vůbec pod kontrolou.
To, co ovšem majiteli v případě nelegálního ubytování v praxi hrozí nejčastěji, je jednoduše udání – ať už od souseda nebo i přímo od nájemníka. Kdybychom šli do důsledku, nájemník má dokonce povinnost pronajímatele při podezření na nelegální pronájem oznámit dle § 34 odst. 5 zákona č. 337/1992 Sb., o správě daní a poplatků. Pokud tak neučiní, hrozí mu dokonce peněžitý trest až do výše 2 mil. Kč.
Příjmy z podnikání nerovná se příjmy z pronájmu
Nejdříve musíme rozlišit, jakým způsobem svou nemovitost pronajímáte. Ve výsledku totiž může jít buď o příjem z podnikání, nebo příjem z pronájmu.
„Příjmy z jakýchkoli ubytovacích služeb, tedy i z těch, které lidé nabízejí přes aplikaci Airbnb, jsou považovány za příjmy z podnikání. Podléhají tedy dani z příjmů i odvodům na sociální a zdravotní pojištění, stejně jako všechny ostatní příjmy z podnikání, a je třeba mít na ně živnostenské oprávnění. Pokud obrat přesáhne hranici milionu korun za 12 bezprostředně předcházejících měsíců, je nutné se registrovat k dani z přidané hodnoty,“ upozorňuje Blanka Štarmanová, daňová poradkyně společností TaxVision a eDaně.
V případě, že jde o pronájem bytu a pronajímatelem je fyzická osoba, je situace jiná. „Takový příjem je daněn jako příjem z pronájmu, nikoli z podnikání. Příjmy z pronájmu nepodléhají odvodům na sociální a zdravotní pojištění,“ vysvětluje Blanka Štarmanová.
Odečtěte, co můžete
Ať už se jedná o jakýkoliv typ příjmu, vždy je možné uplatnit odpočet výdajů na jejich dosažení, zajištění a udržení.
Výdaje lze uplatnit dvěma způsoby. Buďto ve skutečné výši nebo paušálně. Mezi skutečné daňově uznatelné výdaje patří:
– daň z nemovitosti
– pojištění nemovitosti
– úroky z hypotéky
– evidence hmotného majetku
– náklady na vybavení, údržbu a opravy (případně rekonstrukci)
– poplatky realitní kanceláři
– poplatky SVJ či družstvu
Odečíst si můžete ale také např. náklady na dopravu v případě, že používáte auto za účelem obhospodařování pronájmu (např. schůzky s nájemníky, nákupy vybavení apod.). Odpočet lze uplatnit měsíčně a to až do výše 5 000 Kč. Pokud automobil využíváte i k jiným účelům, lze odečíst maximálně 4 000 Kč měsíčně. Celkově lze takto tedy odečíst z daní až 48 000 ročně. A to už není málo.
Nezapomeňte si ale od všeho schovávat doklady. Finanční úřad po vás může chtít účtenky až 3 roky zpětně, při vykázání daňové ztráty (výdaje jsou vyšší než příjmy) dokonce 8 let zpětně.
Odpočet paušálem – snadnější, ale (většinou) méně úsporné
Druhou možností jak s výdaji naložit je jejich paušální uplatnění. V tomto případě lze uplatnit výdaje ve výši 30 % z příjmů plynoucích z pronájmu nemovitostí. Maximálně však do výše 300 000 Kč. V tomto případě ale už nelze uplatnit paušál na výdaje spojené s dopravou či do fondu oprav.
Pokud pronajímáte byt přes Airbnb a podobné servery, nejedná se o pronájem, ale o poskytování ubytovací služby. Výdaje však můžete zahrnout do vyššího, 60% paušálu. Také pozor, při přijímání peněz v hotovosti musíte počítat s EET.
Každý majitel nemovitosti by se měl tedy dobře rozmyslet a propočítat si, jakou formu uplatnění výdajů zvolí. Paušální uplatnění je určitě jednodušší, ale výhodnější zpravidla bývá si uplatnit reálné výdaje.
Po odečtení všech výdajů vám zůstane základ daně, od kterého se odečítá 15% daň, kterou zaplatíte. Čím vyšší částku tedy uplatníte při odpočtu, tím nižší bude váš základ daně a tím pádem také výsledná částka, kterou budete muset zaplatit.
Kdo (ne)musí podat daňové přiznání
Daňové přiznání se týká téměř všech pronajímatelů. Abyste ho nemuseli podávat, musel by být váš roční příjem z této činnosti nižší než 15 000 Kč. Pokud jste zaměstnaní a ubytovací služby máte jen jako vedlejší činnost, nemáte povinnost podávat daňové přiznání pouze v případě, že vedlejší příjem z této činnosti nepřesáhne částku 6 000 Kč ročně.
Michal Rambousek, CEO Tvůj Správce
www.tvujspravce.cz
