Inflace, přehřátý trh s byty a nedostupné hypotéky. I tak bude vypadat letošní rok na trhu s nemovitostmi. Do hry vstoupila i Česká národní banka, která opět zpřísnila poskytování hypoték. Co dalšího můžeme letos očekávat na trhu nemovitostí?
2022: rok zdražování
Naše ekonomika nevstupuje do nového roku v dobré kondici. Inflace se utrhla ze řetězu, koncem roku přišla energetická krize a celý svět trápí narušené dodavatelské řetězce. Letošek bude ve znamení brždění inflace a léčení se z pandemie. Zdražování se dotkne všeho, včetně nájemního bydlení. Dobrá zpráva pro investory, horší pro nájemníky.
Centrální banka šlape na brzdu
Sazby hypoték v loňském roce stoupaly. Úroky se postupně vyhouply z 2 % na 3,5 %. I letos bude zdražování pokračovat. Důvodem jsou protiinflační zásahy České národní banky, která v loňském roce několikrát zvýšila základní sazby. Letos chce v intervencích pokračovat. V průběhu roku proto můžeme očekávat hypoteční úroky ve výši okolo 4,5 %.
Získat hypotéku bude čím dál těžší. Hlavně pokud už vám bylo 36 let
Zpřísnily se také podmínky poskytování úvěrů. K 1. 4. 2022 budou moci banky poskytovat hypotéky pouze do 80 % hodnoty zastavené nemovitosti. Celkový dluh nebude smět přesáhnout 8,5násobku čistého ročního příjmu. Limity jsou o něco mírnější pro osoby mladší 36 let. Pokud vás zajímají podrobnosti, můžete si o ukazatelích LTV, DTI a DSTI přečíst na stránkách ČNB.
Pokud si tedy chcete pořídit byt na hypotéku, máte opravdu nejvyšší čas. Od dubna byste na ni nemuseli dosáhnout. Pokud vám zrovna končí fixace, připravte se na splátky vyšší řádově o stokoruny.
Vyšší inflace prodraží stavby
Letošní rok bude ve znamení dalšího zvyšování cen. Jako by dvojky v letopočtu předznamenávaly téměř dvojcifernou inflaci (ekonomové předpokládají inflaci okolo 7 %). Celosvětově se prudce zvýšily ceny surovin, stavebních materiálů a energií. Stavební firmy často nevědí, kdy materiál dostanou, ani jeho cenu. Navíc trh trpí nedostatkem pracovních sil.
Tato nejistota přetrvá nejméně v prvních měsících nového roku. Kdo staví nebo rekonstruuje, je v nepříjemné situaci. Práce se prodlužují a ceny stoupají. Pro některé se může konečná cena zvýšit natolik, že jsou nuceni rozestavěný dům prodat.
Stavět rychleji se nebude – bytů bude pořád málo
Nedostatek bytů je v ČR dlouhodobý problém. Minulá vláda se snažila situaci zlepšit přijetím nového stavebního zákona. Ten by měl urychlit a zjednodušit stavební řízení. V současné době se totiž v délce stavebního řízení řadíme mezi rozvojové země. Zákon má být účinný až příští rok, už nyní ale současná vláda uvažuje o jeho revizi.
Když k tomu připočteme rostoucí ceny materiálů, jejich nedostupnost a narušení světových dodavatelských řetězců, můžeme si být téměř jistí, že bytů bude stále nedostatek a jejich výstavba nezrychlí. Pouhé stavění nových bytů přitom bytovou krizi nevyřeší. Problém je mnohem hlubší. Mnoho nemovitostí je stále nevyužitých a čekají na rekonstrukci. Jejich návrat na trh by byl přínosnější než podpora nových developerských projektů.
Trh zpomalí, ceny neklesnou
Méně dostupné hypotéky způsobí ochlazení a zpomalení realitního trhu. Realitní bublina ale ani letos nepraskne. Vzhledem k nedostatečné nabídce bytů však nelze předpokládat pokles cen nemovitostí. Neporostou však už tak rychle, jako tomu bylo v loňském roce.
Investoři budou nadále považovat nemovitosti za stabilní investici s relativně dobrým zhodnocením. To platí zejména pro byty ve větších městech. Zájem o investiční nemovitosti podpoří i růst nájemného.
Zájem o nájemní bydlení poroste. Nájmy budou zdražovat
Vlastní bydlení se pomalu stává nedostupným i pro střední třídu. Proto je možné očekávat i zvýšený zájem o nájemní bydlení. Patrné to bude nejvíce ve velkých městech, kde ceny bytů vzrostly nejvíce. Zvýšená poptávka po nájemním bydlení ale nebude jediný faktor, který bude tlačit ceny nájmů nahoru.
Pronajímatelé budou mít pro zdražování množství důvodů. Zvýšily se ceny téměř všeho: energií, stavebních materiálů, důležitých pro údržbu a rekonstrukci, vyšší je i cena práce. V létě je navíc možné předpokládat, že část bytů zmizí z trhu dlouhodobých pronájmů a vrátí se k nabídce ubytování turistům. To růst nájemného ještě uspíší.
Budovy zezelenají. Budou úspornější
Vysoký nárůst cen energií bude motivovat vlastníky využívat levnější zdroje energie (například tepelná čerpadla). Větší oblibu budou mít menší energeticky úsporné stavby. I kupující bude více zajímat, jakou má dům spotřebu. Velké vícegenerační nemovitosti, tolik oblíbené v 80. letech, budou letos jen obtížně hledat kupce.
