Bydlení jste pečlivě budovali po celý život. Promysleli jste každý detail, každou kachličku, každou zásuvku a vypínač. Šetřili jste, zvelebovali, upravovali. A teď přemýšlíte, kdo po vás vaše krásné bydlení převezme. Budou to vaše děti, nebo vnoučci? Jak zajistit, aby se nemovitost dostala do spolehlivých rukou? A jak přitom zabezpečit vlastní spokojené bydlení až do smrti?
Přinášíme přehled možností, jak váš byt nebo dům převést nastupující generaci. Zamyslíme se nad úskalími a možnostmi dědění prostřednictvím závěti, dědické smlouvy nebo ze zákona. Přestavíme další možnosti převodu, jako je dědická smlouva nebo darovací smlouva. U všech variant zhodnotíme i jejich daňovou a finanční náročnost.
Dědění není jen závěť – máte více možností
Dědění se vlastně nabízí jako přirozená varianta. Jak ale zařídit, aby se nemovitost dostala k tomu dítěti, kterému ji chcete přenechat?
Odpověď najdeme v občanském zákoníku (hlava třetí – dědické právo). Dědit je možné na základě dědické smlouvy, ze závěti nebo ze zákona. Možné je také pořídit tzv. odkaz – předat někomu věc (např. nemovitost), aniž by byl dědicem.
Sepsání závěti
Možná to znáte z filmů. Rodina se sejde, notář se významně odmlčí, spustí videozáznam a dědeček začne dramaticky vyprávět o tom, proč celé své jmění odkázal charitě. Realita je mnohem prozaičtější. Jakkoli můžete ponechat své rodině vzkaz ze záhrobí, samotnou závěť musíte sepsat. Nejlepší je rovnou vše svěřit notáři. Za poplatek 1.500 Kč (plus DPH) získáte jistotu, že jste pořídili správně. Vaše závěť navíc bude dohledatelná v tzv. centrální evidenci závětí.
Pokud chcete závěť sepsat sami, zákon to také umožňuje. V tom případě musíte sepsat závěť vlastní rukou. Nezapomeňte připojit datum. Pokud závěť nesepíšete vlastní rukou, musíte ji vlastnoručně podepsat a před dvěma svědky, kteří budou přítomni současně, prohlásit, že je to vaše poslední vůle. Riziko je ovšem, že se závěť po úmrtí nenajde, nebo ji dokonce některý dědic úmyslně zničí.
Byt dostaneš, až když… aneb můžete si klást podmínky. Někdy
„Přeji si, aby můj popel byl rozprášen nad Seinou, aby Maruška konečně dostudovala a strýc dokončil Svatojakubskou pouť. Na to mu peníze nechám. A o pejska se mi taky postarejte, ne, že mu budete dávat ty prošlé ledvinky z večerky!“ I tak se můžete v poslední vůli vyslovit. Před nedávnem podmínky v závěti platné nebyly, teď je už nový občanský zákoník umožňuje. Ovšem za určitých… podmínek.
Do závěti můžete zahrnout podmínku, doložení času nebo příkaz (jedná se o vedlejší doložku závěti podle par. 1551). Můžete třeba stanovit, že dědic má opravit střechu, nebo že má krmit a venčit psa, který k domu patří. Můžete také stanovit, že nemovitost dostane poté, co dostuduje.
Doložka nesmí vést ke zřejmému obtěžování dědice, musí být reálná a realizovatelná a nesmí být v rozporu s dobrými mravy. V rozporu se zákonem je podmínění dědění uzavřením manželství, rozvodem nebo setrváním v manželství.
Dědická smlouva
Tato smlouva (upravená v par. 1582 a násl. občanského zákoníku) má přednost před závětí. Pro dědice představuje větší jistotu, protože ji není možné libovolně měnit, jako je tomu v případě závěti. Smlouvou však můžete ošetřit max. ¾ pozůstalosti. Pokud by tedy vašim jediným majetkem byla právě vaše nemovitost, musíte o této ¼ sepsat závěť.
V dědické smlouvě je také možné stanovit různé podmínky, obdobně jako v obecném smluvním právu (par. 548 a násl. občanského zákoníku). K převedení majetku může dojít již za zůstavitelova života. Smlouva také nemusí být bezúplatná. Můžete např. převést na vašeho vnuka váš byt, a on se vám za to smluvně zaváže, že po dobu vašeho života bude platit nájem nebo služby.
A jedná se opravdu o smlouvu, tedy dohodu mezi vámi a vaším dědicem. Zákon požaduje, aby byla sepsána formou veřejné listiny, a tedy u notáře. Je tedy nutné uhradit notářský poplatek za sepsání dědické smlouvy, který se odvíjí od hodnoty nemovitosti.
Odkaz
Pokud chcete předat konkrétní věc – jako je třeba nemovitost – můžete využít i tzv. odkaz. Oproti závěti obmyšlený (ten, kterému věc odkazujete) není součástí dědického řízení. S dědickým podílem totiž získává i podíl na zůstavitelových dluzích. V případě odkazu však pouze získá konkrétní věc.
Koho při závěti nemůžete obejít
Vaše děti jsou tzv. nepominutelní dědicové. To znamená, že jim z dědictví ze zákona náleží určitý podíl, byť byste na ně v závěti nijak nepamatovali. Nemají přitom nárok na podíl z pozůstalosti, ale pouze na peněžní částku rovnající se hodnotě jeho povinného dílu. Pokud byste na ně v závěti zapomněli, museli by je ostatní dědicové vyplatit.
Nezletilé dítě má nárok na tři čtvrtiny zákonného podílu, zletilé na jednu čtvrtinu. Děti jsou dědici v první třídě spolu s manželem.
Pokud tedy zemřete a zanecháte po sobě manželku a dvě děti, při dědění ze zákona (tedy v případě, kdy jste nezanechali závěť) má každý z nich nárok na 1/3 pozůstalosti. Zákonný podíl jako neopomenutelný dědic je v případě dospělého dítěte ¼ z 1/3, a tedy 1/12.
Kolik v případě dědění zaplatí dědici?
V případě dědění je nabytí nemovitosti osvobozeno od daně z příjmu. Návrh na zápis do katastru podává notář. Je však nutné počítat s notářskými poplatky, které se odvíjejí z ohodnocení nemovitosti v dědickém řízení. V případě nemovitosti odhadnuté na 2 miliony Kč pak poplatek je cca 20.000 Kč.
Proč se někdy nevyplatí být dědicem
Někdy může být pro pozůstalé dědictví nepříjemným překvapením. Nejen, že s dědickým řízením a pohřbem se pojí mnoho výdajů. Navíc spolu s majetkem na dědice přecházejí i dluhy zůstavitele. V tom případě se nabízí jednoduché řešení: dědic může dědictví odmítnout.
Darování nemovitosti ještě za života
Pokud chcete nemovitost převést ještě za vašeho života, můžete ji darovat. Postačí sepsat darovací smlouvu (která by měla mít písemnou formu) a převod vlastnictví vložit do katastru nemovitostí. V případě nemovitosti doporučujeme vždy smlouvu konzultovat s právníkem. Darování je v případě dětí osvobozeno od daně.
Pokud vás kamarádi varují, že vaše dítě nebo vnouček budou nevděční a jakmile byt přepíšete, budou se vás snažit vystrnadit, můžete do smlouvy vložit tzv. věcné břemeno. Věcné břemeno dožití zaručuje, že máte právo v nemovitosti po celou dobu vašeho života bydlet. Břemeno se zapisuje do katastru nemovitostí.
A co když tam budete moct bydlet, ale vnouček byt za vašeho života prodá cizímu člověku? I zde je řešení. Do darovací smlouvy také můžete doplnit ustanovení, že obdarovaný nesmí nemovitost „zcizit“, tedy převést ji na někoho jiného. Pokud chcete darovat nemovitost nezletilému, např. vnoučkovi, musí o darování rozhodnout soud.
Darování pro případ smrti
Další možností je tzv. darování pro případ smrti, které upravuje par. 2063 občanského zákoníku. Jedná se o darovací smlouvu, ve které je podmínkou převodu vlastnictví úmrtí dárce. Darování pro případ smrti nelze odvolat, poskytuje tak obdarovanému větší právní jistotu. Dar je možné předat obdarovanému již za života, nicméně samotné vlastnictví na něj přechází až po úmrtí. Obdarovaný musí s darem souhlasit. Darování pro případ smrti je v případě dětí osvobozeno od daně z příjmu.
Který způsob dědění je pro mě nejvhodnější?
Jak vidíte, rozhodně se vyplatí na převod nemovitosti myslet již za života. Závětí můžete ošetřit, komu váš majetek připadne, a můžete si dokonce klást podmínky. V případě nemovitosti však notářské poplatky bývají velmi vysoké. Samotné dědické řízení je zdlouhavé a v případě mnoha dědiců také může být nepříjemné. Nevýhodný je také fakt, že spolu s majetkem zdědí vaši potomci i vaše dluhy.
V případě dětí nebo vnoučat je proto vhodnější převést nemovitost ještě za života, a to buď darovací nebo dědickou smlouvou, případně darováním pro případ smrti. V případě darovací smlouvy nezapomeňte zřídit věcné břemeno dožití. Jak nabytí nemovitosti děděním, tak darem jsou osvobozené v případě potomků v přímé linii (dětí, vnoučat) od daně z příjmu.
Pokud již máte jasno v tom, na koho chcete váš krásný byt přepsat, měl by váš první krok směřovat k vašemu budoucímu dědici. Připravte si příjemný nedělní rodinný oběd, při kterém můžete probrat detaily tak, abyste zvolili formu převodu výhodnou pro obě strany. A pak už zbývá jen vzpomínat.
